谁应该立即重新安排贷款
谁应该立即重新安排贷款
慧觉 维达贷款/HJT
最近接到很多电话，都是关于近来利率增长和贷款安排的问题。由于澳洲正在面临着近十年来最严重的通货膨胀，因此，经济和房地产形势必定发生巨大的变化。很多人都预感或已经感受到这种动荡，因为大家问得最多的问题就是自己的贷款该怎么做。我们分析了几种常见的情况，发现有几种类型的人需要立即重新安排贷款。
可能马上就有人会讲，有没有搞错，利率现在升得这么高，重新安排多借贷款，不是会承担新的高利率，支付更多的高利息吗？
实际上，支付高利息只是表面现象；真正要考虑的实质是：如何利用这重新安排的贷款来减少您在房地产投资上可能面临的损失，同时想办法降低利率。为什么这么说呢？首先，请看利率飞涨后，给经济及房地产市场带来的影响是什么。
利率飞涨的后面是：经济减缓，生产的成本加高，于是，企业开始裁员，导致消费降低，失业率升高，房价降低。大多数投资者开始抛售，而房产价格会进一步降低。于是许多房产投资者被迫以跳楼价卖掉房产，结果损失惨重。也许这些都是大家已经熟悉的细节，但是对于银行——提供贷款的机构是如何处理利率飞涨产生的后果的，可能大家并不清楚。
面对上涨的市场风险，银行会不断的收紧政策，提高要求，通过尽量减少贷款来减低自己的风险。因而当利率上升，银行对贷款人借款能力的评估要求也同步上升，从而导致贷款者能贷到的钱变少了。但对投资者来讲，利率升高后，还款压力升高了，投资者希望从银行借到更多的钱来成为他们的现金流储备，以应对经济衰退带来的负面影响。但就像上面所说，此时的银行由于利率的上升，已经不能借出更多的贷款了。换言之，当经济风暴来临时，银行时不会帮助您的，只有您能帮自己。
那么，哪些人应该马上重新安排贷款呢？
第一类，是那些贷款借到房价 80％或以上的人。 这些人最大的风险是随着贷款利率升高，支付贷款利息的金额也随之升高；同时，又很可能会面临失业的风险。一旦失业，家庭收入立即减少，没有了收入，谁又能够帮助他们支付贷款呢？
我们在这里解释一下为什么贷款利率升高会导致失业的风险升高。首先利率升高必然会引起企业生产成本的增高，市场销售疲软，企业为了能确保利润就必须裁员。于是，失业率上升了。可怕的是，当这些人失业了以后，没办法支付贷款利息时，他们会想到再向银行借钱，用借来的钱去还利息。但这时他们已经太晚了。因为他们已经丢了工作，无法申请新的贷款了。
有人也会想到用卖掉房子来还贷款的方法来解决危机，但这种做法也会有问题。因为当失业率升高利率升高后，随之而来的是房价降低。因此，当客户看到房价在跌，赶紧安排房产出售时，房价已经跌得更凶。等到客户和销售代理正式签好文件上市出售时，房价就更低了。此时如果出现卖掉的房价低于今日房价的 80％的情况的话，就连贷款都还不清。因此，这个方法也不能解决问题。
真正的好方法是：在当前您有工作有收入时，立即重新安排贷款，多贷出 3-5万；当钱贷出来后，千万不要乱用这笔钱，而用来做一旦失业时支付贷款利息的应急款。只有这样才能使您在短期失业后，不会被迫卖掉房产。
第二类，是那些会在 18个月内要借更多钱的人。 有许多客户手中的房产要重建，要多造几个房产。也有客户想多借出钱来买生意或是做其他什么事，那么，您应该马上安排贷款，而不是等到 6-12个月后再申请。理由是：
其一， 6-12个月后的利率比现在更高，银行在计算您贷款偿还能力时用的利率也会升高。这样在同样的收入下，您在6-12个月后能借到的钱就会更低。其二，利率越高，房价就会走低，本来您的房产能评估到80万的，随着市场下跌也只能评估到75万或者70万。这样，如果银行同样借出房价的80％，您能借到的钱也就少了。其三，利率越高，银行认为市场的风险增高，就会收紧银根，不肯往外多借钱。因此，许多客户贷款的申请就会被各种各样的理由拒绝。因此，假如您确认未来18个月内肯定要多借钱的话，那应该在现在立即安排。
第三类，现金流有问题的人。 许多人用来还款的现金流很紧，只依赖着用东边来的现金去支付西边要求付的钱，没有一点储备。还有的人完全依赖于生意上赚来的钱。殊不知，贷款利率升高后，经济下跌，市场消费降低，各个生意的收入就会大幅下降。此时，现金流有问题的客户马上就会在还贷款上出问题。要想有足够的储备流动资金，最好的方法是现在就向银行多贷出几万块钱，放在那里做储备流动资金。而且，就像本文前面提到的那样，如果您想这样做的话，那最好是现在就做，晚了的话，到时候恐怕是想做都做不成了。
第四类，想在房价大跌时乘机大量收购低价房产的人。 利率走高，房价大跌，对另外一些人来讲是发财的良机。此时，正是他们大量收购低价房的好机会。但是，大量收购一定要有足够的资金。所以，应该立即安排足够的贷款批准数额。如果拖到市场普遍大跌时再申请，恐怕已经迟了！
第五类，想在 6-12个月内买第一栋房子的人。 利率升高，房价下跌，正是买第一栋房子的好时机。因此，假如您有足有的偿还能力，就应该考虑在这个时间购买您的第一栋房。如前文所叙，假如您想在 6-12个月内买第一栋房，那就应该在现在就得到贷款的预先批准书，只有这样，才能有备无患，百战百胜。
购房贷款，绝不是只找低利率。更重要的是要知道怎样利用房贷的安排，在房地产上多赚钱。许多客户只在利息上省了成百上千，却在房产上多交了几万的增值税，或是被迫抛掉手中本来能赚大钱的房产。至此，相信聪明的读者都知道怎样做才是科学的了。
本文由维达贷款（ HJT）提供。我们的大部分客户从过去只拥有2栋房到现在5栋房，最多的有20栋房。因此，假如您想详细讨论您在房地产的投资，请立即致电（03）9529 8881！
