利率风险继续加大,贷款重组势在必行

利率风险继续加大，贷款重组势在必行

从准备走向实施——再次涨息的对策分析

HJT澳信国际（维达贷款）

储备银行(Reserve Bank)本周的加息恐怕对于很多人又是一个沉重的打击。不难感觉到，市场的信号再次加剧，并持续不断的给贷款利率施加压力。现在看来，这场急风暴雨带给我们的冲击估计让我们在2009年中旬之前都得不到很好的喘息。从每天接到的咨询电话和Workshop的讨论可以看出，市场上既有先觉者惶惶然没有方向可循，他们参加这样或那样的讲座希望寻找或求证危机的对策；另一方面又有对这些变化浑然不觉者，以为还可以像以往一样高枕无忧，事不关己。

实际上银行早都已经开始行动了，力度之大令很多人都吃了一惊。上周我们在文章中引述了维省平均一周收回50栋还款有问题的房产这一事件。虽然被收回的房产大部分处于非中心地区，也还一直没有涉及华人的报道出现，但我们总是不希望看到任何来自华人社区的朋友面临同样的尴尬局面。所以，我们再一次通过媒体呼吁：请立即与我们讨论应对的策略，让我们在大风暴面前能够处乱不惊，并且有效的规避风暴下地产损失的风险。

在具体做法上，我们仍然保持我们一贯的主张：贷款重组，储备必要的现金流。即重新安排您的贷款。为什么要重新考虑安排贷款呢？借用我们上期研习班上的一位朋友的问题：“现在利率这么高，重新安排多借贷款，不是会承担新的高利率，支付更多的高利息吗？”。他关注的问题无可厚非，但是却搞错了概念，更忽略了利率增长背后的真正危机。实际上，支付高利息仅仅是他以为会发生的现象，真正的实质是如何利用这重新安排的贷款来减少房产投资上可能面临的损失；同时，利率并不是增高，反而是降低了。对于这一点若有任何疑问，请随时致电与我们讨论。

或许这样解释更清楚一点：当利率上升，市场风险相应升高，银行会不断收紧政策，通过减少贷款来降低自己的风险。简单的讲，就是提高对贷款人借款能力的评估要求，从而导致我们能贷到的钱变少了。但对我们来讲，利率升高后，还款压力升高，我们希望从银行借到更多的钱来作为现金流储备，以应对经济衰退带来的负面影响。但就像上面所说，此时的银行已经不能借出更多的贷款了。

因此，即使现在就开始准备，也并不意味着一定就能够顺利实现重新贷款。何况，如何通过重新安排贷款来解决问题？哪些人需要重新安排贷款？这些具体的情况都必须和当事人讨论后才能做出决策。贷款策略不是流水生产线，它是一个凝聚了知识与智慧的精神产品，是完全区别于一个有形的商品的。在这个领域里没有一个放之四海皆准的标准答案。幸运的是，风险永远与机会并存，对策就是我们现在能抓住的最佳机会。

现在我们来谈谈为什么现在就需要对现有贷款进行重新安排，而不是等到继续观望市场几个月后。原因有三：其一，6-12个月后的利率比现在更高，银行在计算您贷款偿还能力时用的利率也会升高。这样在同样的收入下，您在6-12个月后能借到的钱就会更低。其二，利率越高，房价就会走低，本来您的房产能评估到80万的，随着市场下跌也只能评估到75万或者70万。这样，如果银行同样借出房价的80％，您能借到的钱也就少了。其三，利率越高，银行认为市场的风险增高，就会收紧银根，不肯往外多借钱，这时许多客户的贷款申请就会被各种各样的理由拒绝。因此，在这种情况下，我们都会建议大家从现在开始就着手安排你的贷款重组了。

经过分析，我们认为有五种类型的人需要立即采取贷款重组对策。

第一类，贷款在房价80％或以上的人。这些人最大的风险是随着贷款利率升高，支付贷款利息的金额也随之升高；但由于通货膨胀增高市场下跌从而导致收入相对下降。你也许说可以通过出售房产的方式暂渡难关，但是这种做法未必可取。因为当失业率升高利率升高后，随之而来的是房价降低。从您看到房价在跌到安排出售，房价已经跌得更凶。等到正式签好文件上市出售，房价就更低了。此时如果出现卖掉的房价低于今日房价的80％的情况的话，就连贷款都还不清。因此，这个方法也不能解决问题。

第二类，在18个月内需要借更多钱的人。有些客户手中的房产要重建，或要多造几个房产。也有客户想多借出钱来买生意或是做其他投资。我们建议这些客户现在就安排贷款，而不是等到6-12个月后再申请。

第三类，现金流较紧张的人。许多客户用来还款的现金流很紧，只依赖着用东边来的现金去支付西边要求付的钱，没有一点储备。还有的人完全依赖于生意上赚来的钱。其实这种类型的人的风险相对更大。为什么？利率升高，经济下跌，市场消费降低，各个生意的收入就会大幅下降。此时，现金流有问题的客户马上就会在还贷款上出问题。因此，要想有足够的流动资金，最好的方法是现在就向银行多贷出几万块钱，放在那里做储备。因为如果晚了的话，恐怕是想做都做不成了。

第四类，想利用房价大跌时大量收购低价房产的人。利率走高，房价面临大跌，对另外一些人来讲是发财的良机。此时，正是大量收购低价房的好机会。但是，大量收购一定要有足够的资金。所以，应该立即安排足够的贷款批准数额。如果拖到市场普遍大跌时再申请，恐怕已经迟了！

第五类，想在6-12个月内买第一栋房子的人。利率升高的时候其实正是买第一栋房子的好时机，因为房价一定会因为利率的升高而下跌。因此，假如您有足有的偿还能力，就应该考虑在这个时间购买您的第一栋房，做到有备无患，百战百胜。

看到这里，我们希望您能对我们提出的观点认真考量，并尽早采取措施应对即将到来的危急局面。市场已经向我们每个人发出多个讯号，只有准备充分的人，才能在大风暴真的来临时，顺利避过危机。

因此，如果您想详细讨论关于您的贷款策略和技巧问题，或者，如果您对我们的分析有任何疑问，请立即致电（03）9529 8881，我们每个月都定期举办的研习班，你可以致电咨询详细的时间和主题安排。