Ballarat数据档案

逆向思维——Ballarat思考

                      林晓霞

我们进行一个简单的计算在市区附近租了一个两室一厅的单位，每星期支付$200租金。初步计算了一下：这套房子大约值$200,000 ，每年租金($10,400) 比贷款利率(假设贷款80%的房价以每年7% 利率计算)较低。这个分析让我们看到了一个问题：很多时候投资区域的房屋租金收入不能完全抵消银行的还贷金额，也就是说，房产都不能达到“投资房产物业赚取无息收入（Passive Income）”的赢利模式。在选择投资房产前，我们也许可以建立了二个有关购买房产的基本标准:（1）、房产租金能完全抵消每月银行贷款金额或有盈余；（2）、所投资的区域必须要有很好的发展潜力。理论上投资市中心附近的地区，能在短时间内得到很好的现金流动和资本收益回报。然而，不容我们忽视的是市中心及繁华区域的住宅房屋售价高，租金尽管相对也高，但仍然不可能完全抵消银行贷款，所以投资者依然需要背负比较重的债务。

在写这篇文章的时候，我无意中看到了一本英文书籍《7年——从0到260栋别墅的投资》，里面的故事令我觉得震憾。很多时候我们的思维被固定了，一味着认为只有繁华地段的房子才是最好的投资选择，而又苦于自己的资金量不足，最后只能错失投资机会。故事里的Steve 和他的同伴Dave在3年半的时间内买下130套房产，这是一个真实的案例，或许更多人宁愿将它看成是一个奇迹，是一个不能实现的梦想，因为这个梦想似乎遥不可及，似乎只是有钱人的专利。孰不知，Steve 和Dave就是澳洲两个普普通通的会计。但是他们以特有的逆向思维，在区域的选择上走出了关键的第一步！而他们选购的房子大多集中在墨尔本市的小镇如Ballarat, Bendigo和Shepparton等距离墨尔本市中心都只需一个多小时车程。

在投资房产的区域选择中其中五项关键因素是区域选择的标准，可用来评定所选区域是否有扩展开发的潜力，我们将在旁边的列表中有详细的数据说明。这五项因素分别是：1.人口；2.交通基础设施；3.失业率水平；4.人均家庭收入；5. 房屋占有率。

人口的数量直接决定房屋的需求量。不论是租房还是住房，越多的人搬迁到一个地区一定造成房屋的高需求量。同样，一个人口持续减少的区域会增加房地产的降值风险，以及长期出租空置的可能性，造成房地产市场的供大于求。因此，投资房产选择人口数量增长的区域是很重要的因素。Ballarat的整体人口数也达到了46,310，而且还有继续增长的势头。并且它是澳洲最为著名的金矿产地，其中闻名的金币山就坐落于此。美丽的秋海棠是Ballarat的市花，每年的3月在此会举办秋海棠嘉年华会Begonia Festival，吸引了许多观光客前来此地。这一系列著名的景点和活动带动了Ballarat的经济。从数据可以很明显的看出Ballarat的经济繁荣和房屋的旺盛需求。Ballarat的房屋中位價漲了63%，從2001年的13.5萬上漲至2006年的23萬。

交通是否便利自然是区域选择中不可或缺的考虑因素。一般人上班主要是开车或者做火车。因此，公路建设、火车线路等都可以作为其中的考虑因素。好租客到处都有，但投资在经济复苏的城镇将使你的投资潜力最大化。经济复苏最快的城镇大都是那些位于主要公路或铁路旁的区域。而Ballarat和Shepparton等都属于维多利亚高速铁路的投入线范围内，以后还将继续追加投资。

失业率水平也是一个很好的征兆。评定一个地区的失业率不单单是从表面看数据，应该进行横向与纵向的数据对比。将当前失业率与之前几年该地区失业率纵向对比，可以看出该地区失业率真正的水平。如果失业率下降，是一个地区经济复苏的征兆，说明政府已经开始调拨资金建立新的基础设施和发展当地经济。Ballarat的经济因为它的旅游业的繁荣发展和政府的追加建设，失业率一直处于较低水平。

人均家庭收入可以显示该区域有多少人可以负担房租，而有多少人可以购买房屋，偿还房屋贷款。不要以平常的眼光看待贫困的区域。低收入家庭多，说明当地人能购买房屋的人少，这部分人都是该区域租房者的中坚力量。Ballarat家庭的周收入主要集中在$200- $400为32.7%,$500-$900之间为24.1%。另外房屋占有率是更直接显示当地人有多大比例自己拥有房屋。如果有8万人住在一个区域, 房屋占有率是75%，那么就有25%人口是租房住的，也就是2万的人都是租房子的。这是一个潜力巨大的租客市场，他们都是已习惯租房的房客。在Ballarat大约有26.2%的人口为长期租户，这里还不包括Ballarat大学的国际留学生。可见其数字将会非常庞大。

广大的投资者需要始终秉着一个原则，只要认真研究市场，一定能找到一个投资区域拥有现金赢余模式的房产投资（Positive gearing），就是房子的现金收入高于相关的其他现金支出，并且还有资本增长的潜力。唯一的问题在于你能不能从众多的区域中分析研究出潜力投资对象，以及你是否可以过滤掉身边的“忠告”，敢于付诸行动。财务自由并不是只有少数人才能实现的梦想，实现的过程或许仅仅是一系列向目标靠近的明智选择与及时行动。

Ballarat数据档案：

面积：4 Sq Kms

交通：私家车/火车/公共汽车

人口统计

人口总数：46,310

澳洲出生：40,427

海外出生： 5,883

海外出生前五位：

英国

新西兰

意大利

希腊

土耳其

年龄统计

35 to 54 岁：26.5%

55岁以上： 21.4%

5 to 17 岁：18.1%

25 to 34 岁：13.9.%

宗教信仰：

基督教

无信仰

佛教

从事职业前五位：

专业人士

中级商业／销售／服务业

自由职业者

小型商业／销售／服务业

普通白领

家庭构成：

有子女：　44.0%

无子女：　35.0%

单亲家庭：18.6%

其他：　　2.3%

周家庭收入：

$1-$199: 23.6 %

$200-$499： 32.7%

$500-$999：24.1%

独立屋House:

中间价格：232,000

拍卖清出率：38%

Units/Apartments/Townhouse:

中间价格：190,000

拍卖清出率：30%