三位一体，潜力无限-- 墨尔本房地产市场中长期宏观市场分析

过去的四年里面，墨尔本房地产市场经历了一场如同神话般的变迁。不论是从中等房价的变化，还是从地价的升值，一切的一切都发生在四年里面。有房地产代理商感叹说：“仅仅相隔18个月，你不可能以现价一半的价格买到同样的房子了。”还有的开发商说：“四年前要买到一块1200平方米的可开发的土地（可以造4栋连体公寓）是一件很容易的事，现在如果能买到一块600平方米的可开发的土地就足以让人很开心了。”
  
 
微观的决策总是建立于宏观的走势基础之上，房地产市场也不例外。纵览整个澳大利亚墨尔本房地产市场，我们惊喜的发现未来的十年里，由均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展、以及正确有效的政策引导这三个宏观因素所组成的，三位一体的稳定的宏观平台已经形成。预示着未来十年里，墨尔本将会成为一个适合工作、生活以及投资的最佳的选择。

均衡健康的人口增长

根据维多利亚州建设部的预测，在未来的十年里，墨尔本市的人口将会净增长280，000 - 300，000，这些人口的组成，主要分成三大部分：海外新移民净增长170，000；国内州际净流出55，000；自然净增长（出生人口减死亡人口）164，000。280，000人口的增长会带来房地产业怎样的影响呢？让我们来看一看下表的分析：                               

墨尔本未来十年建筑投资费用的预测 

上表中所列出的5百亿澳币（民用住宅）建筑费用的预测仅仅是针对280，000人口增长的直接需求的假设。随着这些民用住宅的增加，其他的工业和商业以及许多基础配套设施的建设也是势在必行。根据建设部的预计，需要附加5百亿澳币的投资（3百亿用于工业和商业，2百亿用于基础配套设施）。

根据上述分析，我们可以看到，以平均每年50亿澳币的建筑费用投资来计算，不考虑更大范围的经济和产业发展的趋势，在未来的10年里面，尤其是在新建民用住宅的领域里，其发展趋势将与过去4年里面的形式相同，认识到这一点，将会使投资商和开发商将决策的重点从降低风险转变为最大范围的进行投资活动。

墨尔本持续坚挺的经济发展

墨尔本市是一个同时具有维多利亚时期古老的文化气息，和现代高科技文明的充满活力的都市。走在墨尔本市市区的街头，你能感受到古老文化建筑的坚实；维多利亚政府明文规定：墨尔本市具有维多利亚风格的建筑物是文化遗产，任何人不得擅自拆毁、改变其原来的建筑风格。走进风格迥异的大小商店，你能感受到现代科技文明的冲击；3G, Nike, Macintosh等等世界上最新科技产品在这里一览无余。

墨尔本未来十年的经济的发展，将会凭借其高质量的基础设施的支持，多民族的文化科技的交流，而形成一个可以预见的持续增长的趋势。与此同时，一些大型的赛事将会为墨尔本增添更多的发展空间和机会。2006年，澳大利亚联邦运动赛事（Commonwealth Games）将会在墨尔本举行。

正确有效的政策引导

维多利亚政府对于未来十年里，墨尔本市的建筑和房地产业的发展制定了一系列的计划纲要。这一系列的计划包括，重新开发、更替墨尔本市现已存在的公共房屋建设，以加快墨尔本市中心到Geelong, Ballarat, Bendigo 和 Traralgon等临近城镇铁路营运的速度。这一计划的实施，将会导致原来居住于公共房屋的居民对中低档住房的需求增加。

此外，根据维多利亚州税收办公室最近的新闻发布，维多利亚省将提高对房屋买卖中所应收的印花税的减免额度，这无异于给了墨尔本市中低档住房购买者更大的购买空间，从而进一步促进房地产业的发展。

承前文所述，墨尔本市的房地产业由“均衡健康的人口增长”、“持续坚挺的经济发展”、以及“正确有效的政策引导”这三位一体的宏观发展平台的支撑之下，其获利空间巨大，发展潜力无限。