关于澳洲悉尼房产投资及其他投资的看法
看到投资话题这么热门，有些东西觉得不吐不快。最近很多房产中介打电话给我要我买房，表示现在是一个非常好的投资时机，理由一般是如下几点：
1，收益高：房子永远是涨的，大约7-10年翻倍
2，投资房的利息和折旧可以当作negative gearing抵税
3，风险小，而且年轻人应该并且能够承担这一风险
其实呢，我虽然不是房产专业人士，但是却是税务财务专业人士，在我看来，这几点颇有商榷之处。
1，房子并非总是上涨；确实，自60年代以来，澳洲房产已经上涨多倍。但是我们要看到，每次上涨都是有内在因素的。首先是2战之后西方国家普遍的战后复兴；其次是澳洲经济改革，大幅降低利率，从20%左右到现在这个水平；再次是02年的奥运会和从90年代以来的第3次工业革命，这些大大的刺激了澳洲经济的整体表现。如果有钱投资的话，不光是房地产，其他项目也赚钱。但是现在问题来了，下一次刺激房产提升的因素是什么？要知道3年前美国的房产商们就是这样的推销房子，可是现在200万户主还不起贷款。
2，利息和折旧虽然都可以抵税，但本质上其实是两回事；折旧本身在ATO政策当中就是一个争议话题，4年之前就一直争论不断是否要废止这一抵税方式。不过现在肯定的是，当年纳税人确实可以将折旧冲抵income，但是卖房之时却要全部加回来，后果就是大大增加卖房年度的Capital Gain,具体政策可以去ATO查询。
3，风险承受力问题，在这里我就请大家想一下，就算不考虑房子跌价问题，就说5年之后房子原价不动，大家是否能承受该风险？如果说一个你是一个25岁的年轻人，投资了一个房产，5年后原价不动，损失是相当可观的；按照房产中介的观点，完美的供房和出租率，在完美的抵税基础上，40w房产每周cash flow是-$200左右；连续5年的$200价值多少？按照悉尼相对保守的cash fund，年利率10%，5年就是7w，加上stamp duty等等，净损失可高达10w，再加上首付5w再投资的利息5年总损失可达13w。那时候你已经30岁了，你将何去何从？换一个角度，按照Capital Gain的40%征个人所得税的话，我告诉大家40w的房子5年后56w才能勉强break even。因为这里面包括一个机会成本的问题。
总的一句话，房市有风险，入市须谨慎阿。如果资金不大的话不如考虑其他投资方式。
