用银行的钱 发自己的财
时间:2007-08-22 15:18:03 来源:
“物业的价値在七到十年内就会翻一番，所以我只需挺过最初十年。”
了解自己
在选择借钱投资之前，投资人必须了解他们自己对风险的承受能力、他们的资金能力，以及投资期的长短。
你的风险承受能力和投资周期将决定你应该投资于何种资产。一个会为了追加保证金而失眠的投资人显然不宜采用边际投资。
同样的，如果你在短期内需要用钱，也不必考虑借钱投资。
如果你有几份资产，但收入相当较低，可以考虑贷款买进股票或基金，比如每月用200元自有资金投资，然后再借200元投入。
退休基金管理公司投资顾问Rod Dunn说，许多基金管理人都采用此方法，它让投资人能够能很小的资金通过购买基金来进入股票市场。
另外，提醒投资者，在申请投资贷款之前，要仔细考虑自己的收入、资产和支出的情况。他说，银行在审批贷款申请时，常常假定人们以比较节俭的方式生活，这样，那些生活开销过大的往往会借到过多的钱，最终却发现自己还不起。
无论怎样，关于怎样才是最好的投资方法的争论必定还将持续下去。最重要的是，自己要能"玩得转"，智慧的、很好的选择投资时机及品种。
了解自己
在选择借钱投资之前，投资人必须了解他们自己对风险的承受能力、他们的资金能力，以及投资期的长短。
你的风险承受能力和投资周期将决定你应该投资于何种资产。一个会为了追加保证金而失眠的投资人显然不宜采用边际投资。
同样的，如果你在短期内需要用钱，也不必考虑借钱投资。
如果你有几份资产，但收入相当较低，可以考虑贷款买进股票或基金，比如每月用200元自有资金投资，然后再借200元投入。
退休基金管理公司投资顾问Rod Dunn说，许多基金管理人都采用此方法，它让投资人能够能很小的资金通过购买基金来进入股票市场。
另外，提醒投资者，在申请投资贷款之前，要仔细考虑自己的收入、资产和支出的情况。他说，银行在审批贷款申请时，常常假定人们以比较节俭的方式生活，这样，那些生活开销过大的往往会借到过多的钱，最终却发现自己还不起。
无论怎样，关于怎样才是最好的投资方法的争论必定还将持续下去。最重要的是，自己要能"玩得转"，智慧的、很好的选择投资时机及品种。
Ed Chan是怎样通过房市拥有3500万的
悉尼会计师及税务及地产专家Ed Chan不仅给别人做顾问，自己也下海试水。他二十岁刚出头时就在North Ryde买下第一份资产，一套单元房。现在他48岁了，已经拥有价値3500万的投资组合，包括约80套房产。他说："我记不清所有的投资细节了。"
Chan的物业有悉尼海边的百万豪宅，也有昆省退休村的15万一套的单元房。
他说："一般来讲，六、七年以后，你就会从'负扣税'变成'正收益'，投资所得就是正收益了。只要物业的价値一涨，我就去借更多的钱。这样过一段时间之后，我的投资组合就能'自己养活自己了'。"
他还说："在物业上投资最重要的是买进时机，而不是那份资产本身。长期讲，物业的价値总会涨。我不做交易，因为交易要很好的把握时机，而且要有技巧。我不擅长这方面，也没那么多时间。物业的价値在七到十年内就会翻一番，所以我只需挺过最初十年。我的办法就是把贷款利息对付过去--你可以用租金、工资收入、生意所得，等等来支付利息，但同时你也可以借钱或用信用额度（(Line of Credit)来付利息。如果我每年借一万来投资，要挺过十年，我就需要十万的信用额度。但十年后物业的价値也翻一番了。"
对于房市的现状，Chen并不担忧。他踌躇满志地说："我永远都在买进。我正在悉尼买进，因为悉尼部分地区的房价已经到了'铁底'了。墨尔本和昆士兰已经开始涨了，我也在考虑从那两个市场买进。"
悉尼会计师及税务及地产专家Ed Chan不仅给别人做顾问，自己也下海试水。他二十岁刚出头时就在North Ryde买下第一份资产，一套单元房。现在他48岁了，已经拥有价値3500万的投资组合，包括约80套房产。他说："我记不清所有的投资细节了。"
Chan的物业有悉尼海边的百万豪宅，也有昆省退休村的15万一套的单元房。
他说："一般来讲，六、七年以后，你就会从'负扣税'变成'正收益'，投资所得就是正收益了。只要物业的价値一涨，我就去借更多的钱。这样过一段时间之后，我的投资组合就能'自己养活自己了'。"
他还说："在物业上投资最重要的是买进时机，而不是那份资产本身。长期讲，物业的价値总会涨。我不做交易，因为交易要很好的把握时机，而且要有技巧。我不擅长这方面，也没那么多时间。物业的价値在七到十年内就会翻一番，所以我只需挺过最初十年。我的办法就是把贷款利息对付过去--你可以用租金、工资收入、生意所得，等等来支付利息，但同时你也可以借钱或用信用额度（(Line of Credit)来付利息。如果我每年借一万来投资，要挺过十年，我就需要十万的信用额度。但十年后物业的价値也翻一番了。"
对于房市的现状，Chen并不担忧。他踌躇满志地说："我永远都在买进。我正在悉尼买进，因为悉尼部分地区的房价已经到了'铁底'了。墨尔本和昆士兰已经开始涨了，我也在考虑从那两个市场买进。"
借钱投资谁最受益？
两名投资者，王先生和李小姐，都想借钱投入房市。王先生的收入是一年$125,000，李小姐收入是$75,000。
他们两人都已存够$50,000，想借钱买一份$500,000的住宅物业。
假如他们两人都借了一份只付利息的按揭，按揭总额为$477,019 ($450,000外加印花税等其它费用)，利率为7.37%。
他们的租金收入为每周$384.62，或每年$20,000。他们每年的开支则为$39,836。这样，他们每年亏损的部分就可以申请扣税。
由于王先生的边际税率为41.5%，他就会比税率为31.5%的李小姐省更多的税。
在二十年按揭期满后，王先生和李小姐一共还款$822,676，并且100%拥有了这份物业。对于王先生来说，相当于他自己为这份物业支付了16.8%，他的租客替他支付了62.1%，税局替他支付了21.1%。
对于李小姐来说，她自己支付了19.5%，她的租客支付了62.1%，税局替她支付了18.3%。
也就是说，在这二十年之中，王先生每周只需从自己腰包中掏出$149来供房，而李小姐则需掏出$205。所以，负扣税的方法，对于高收入、高税率的人士是最有利的。
两名投资者，王先生和李小姐，都想借钱投入房市。王先生的收入是一年$125,000，李小姐收入是$75,000。
他们两人都已存够$50,000，想借钱买一份$500,000的住宅物业。
假如他们两人都借了一份只付利息的按揭，按揭总额为$477,019 ($450,000外加印花税等其它费用)，利率为7.37%。
他们的租金收入为每周$384.62，或每年$20,000。他们每年的开支则为$39,836。这样，他们每年亏损的部分就可以申请扣税。
由于王先生的边际税率为41.5%，他就会比税率为31.5%的李小姐省更多的税。
在二十年按揭期满后，王先生和李小姐一共还款$822,676，并且100%拥有了这份物业。对于王先生来说，相当于他自己为这份物业支付了16.8%，他的租客替他支付了62.1%，税局替他支付了21.1%。
对于李小姐来说，她自己支付了19.5%，她的租客支付了62.1%，税局替她支付了18.3%。
也就是说，在这二十年之中，王先生每周只需从自己腰包中掏出$149来供房，而李小姐则需掏出$205。所以，负扣税的方法，对于高收入、高税率的人士是最有利的。
入市适逢其时
Ngaire Chant一直在股票上投资，但同时也是物业市场上的一名热情的"季节性"投资人。今年二月，她将股票售出，买下了下北岸的三套公寓房。
Chant是在房市爬上2003年的高峰之前的2002前停止投资于物业市场的。她认为，现在是回到房市中来的时候了，目前房价非常稳定，而且增値的机会近在眼前。
Chant说，我买的这几套房都属于"场外交易"，因为卖主无力供房，而不得不售出它们。
她今年买下的第一套房是位于MaMahons Point的Blues Point Tower十四楼中的一套一睡房公寓。这套楼是充满争议的Harry Seidler 1961年的建筑。这套房只有一个非常小的阳台，但却可以看到港口全景——从Manly一直看到蓝山。Chant花$635,000买下了它。卖主也几乎是用同样的价钱在三年前买下这套房的。
她说："这些年房价眞的几乎没涨。所以现在入市正逢市场低点。我一直在等待市场开涨的前期。"
目前这套房的租金是每周$580，Chant打算对它进行装修，以便能收取更高的租金。
她说："我希望能得到6%左右的回报率。我指的是实际租金收入。我将按很高的标准装修这套公寓。现在经济很繁荣，许多人在涌向悉尼，而且也有许多人愿意为位置好的、质量好的、装修一新的房屋出大价钱。"
Ngaire Chant一直在股票上投资，但同时也是物业市场上的一名热情的"季节性"投资人。今年二月，她将股票售出，买下了下北岸的三套公寓房。
Chant是在房市爬上2003年的高峰之前的2002前停止投资于物业市场的。她认为，现在是回到房市中来的时候了，目前房价非常稳定，而且增値的机会近在眼前。
Chant说，我买的这几套房都属于"场外交易"，因为卖主无力供房，而不得不售出它们。
她今年买下的第一套房是位于MaMahons Point的Blues Point Tower十四楼中的一套一睡房公寓。这套楼是充满争议的Harry Seidler 1961年的建筑。这套房只有一个非常小的阳台，但却可以看到港口全景——从Manly一直看到蓝山。Chant花$635,000买下了它。卖主也几乎是用同样的价钱在三年前买下这套房的。
她说："这些年房价眞的几乎没涨。所以现在入市正逢市场低点。我一直在等待市场开涨的前期。"
目前这套房的租金是每周$580，Chant打算对它进行装修，以便能收取更高的租金。
她说："我希望能得到6%左右的回报率。我指的是实际租金收入。我将按很高的标准装修这套公寓。现在经济很繁荣，许多人在涌向悉尼，而且也有许多人愿意为位置好的、质量好的、装修一新的房屋出大价钱。"
投资秘诀：
- 确定投资目标
- 住宅物业最适合资本增长投资
- 并非所有住宅物业都有均等增値机会
- 土地会增値，而建筑物会贬値
- 增値必须大于贬値
- 供求关系影响房价上涨率
- 需求必须大于供应
- 确定投资目标
- 住宅物业最适合资本增长投资
- 并非所有住宅物业都有均等增値机会
- 土地会增値，而建筑物会贬値
- 增値必须大于贬値
- 供求关系影响房价上涨率
- 需求必须大于供应
