快快还清房贷是最精明的选择吗？
时间:2007-08-22 15:39:33 来源:
养老金：极具竞争力的金融品种
多年来，我们头脑里已经被财务顾问灌满了这样的理论：最好的理财方式就是以最快的速度还清一切不能抵税的债务。对大多数人来说，“不能抵税的债务”，就是房屋按揭。
将所有余钱都用来还房贷会使需要支付的利率降低，并且产生出相当于你所支付的房屋按揭利率（目前为7.5%左右）的无风险净税后回报。而且，当你卖出自住房时，所有资本增值都是免税的。
不过，这种情况现在有些不同了。去年五月，联邦预算部宣布了改革养老金的议案，任何60岁以上人士在取出养老金时不必纳税。原来所称的“合理的收益”上限也取消了，每人每年最多可存5万到自己的养老金账户中，而且这笔钱可以从税前收入中扣除。自雇人士每年也可最多付5万到自己的养老金账户，这笔钱也可以或100%的免税。如此一来，养老金已经成为一个非常有竞争力的金融品种，尤其是对45岁以上，以及那些缴纳高税率养老金的人士。因为还房贷的钱只能从税后收入中走，而放入养老金账户的钱可以从税前收入中走，这样就享受了免税。资金存入养老金时，只需要交纳15%的手续费。投资收益的部分，也只需要交15%的税。
因此，有的财务顾问已经开始建议他们的客户，除了交纳最低限度的供房款外，不要再多还房贷。余下来的钱应该存入自交税前养老金（salary sacrifice），或者可抵税的养老金（tax deductible super contributions）中。当你到了退休年龄时，你可免税取出部分养老金，一次性付清房款。这样操作下来时，你会净赚一笔。
风险何在？
不过，这其中也有另外一些必须考虑的因素：存入养老金账户的钱再也不能动了，对有的人来说，那会是很多年。而现在许多按揭品种允许你在需要的时候取回你多付的房贷款。还有的人愿意拥有那种已经还清房贷，无债一身轻的感觉，尤其是当临近退休时，人们更喜欢有这种安全感。
还有，如果利率继续上升，或者税率下降，这种将余钱存入养老金的策略的优越性也会大大降低。也许，最大的风险在于财务顾问们所称的“政策风险”，也就是说，政府可能会改变游戏规则。
麦觉理银行的分行长David Barrett说：“第一，不到一定条件时，养老金是不能取出的，比如，对年龄超过55岁的，必须是永久性退休，对年龄超过60岁的，必须是被中止工作合同，或年龄必须达到65岁。除非满足了以上任何一个条件，否则养老金是不能取出的。而超额支付的房贷款，却更容易取出来。”
Barrett还说，你离能取出养老金的年龄越远，你的风险就越大。“以后的政府说不定会不顾人民的反对而改变政策，比如，在你取出养老金时让你交更高的税。还有，将来政府说不定会降低税率，在这种情况下，先还房贷就更合算了。”
不比不知道，一比吓一跳
不过，在考虑以上因素后，Barrett作了以下对比计算：假如甲和乙两人每年各拿出$1000元来，一人放入养老金账户，另一人用来还房贷，他们俩的工资税率都是相对较低的31.5%，十年以后，将这$1000元放入养老金账户的人，会比另外一个人有更多的收益。
Asteron技术服务部经理Louise Biti作了以下的计算，最后得出的结论是：对任何收入高于$2.5万的人来说，将还房贷的钱投入养老金都更划算：
比如，对一份十年期的$30万的按揭，在利率为7.5%的情况下，每两周需支付供房款$1637元。如果将这份按揭转为只还利息不还本金的贷款品种，每两周只需还$865元，这样就移出来$1126元（税前值，假如税率为31.5%），也就是说，每两周可提$1126元放入养老金账户。
根据Biti的计算，假如去掉各种费用和税收后的养老金净收益是每年7%，减去15%的存入费，再加上节税的收入，十年后，养老金账户中会有$36.8万。如果你这时已经到了60岁，可以取出养老金了，你可以取出来30万，一次性付清你欠的房款的本金，把房贷统统还光，那么你还剩下$6.8万。也就是说，这种方法比原来按部就班的还房贷，要多出$6.8万的收入来。
对于按41.5%的税率纳税的人士来说，用这种方法更加合算，因为这相当于每两周能“解放”出$1319元来。这样，十年以后，养老金账户里会有$43.1万元，比原来的方法多出$13.1万来。
如果购房人只有40岁，房屋按揭是二十年期的，那么用这种方法会获得更大的收益。
对一个二十年期的利率为7.5%的30万的按揭，一位40岁的工资税率为31.5%的购房人采用只还利息，并将多出来的钱存入养老金的办法，二十年后，他的账户里会有$109.1986万元，再取出$30万还清房贷的同时，他可以净得$79.1985万。
如果这名40岁的购房人在前十年的时间里连本带息地还房贷，而在后十年时间里将相同数量的钱存入养老金账户，那么当他到60岁时，除了拥有一座已经付清的房子外，他还会拥有养老金账户中$73.8825万元。
你喜欢哪种感觉？
然而，这样做也是有风险的。时间越长，风险越大，而且结果与收入水平也密切相关。另一个风险因素是，钱一旦放入养老金，就成“死钱”了，不到时间取不出来。假如遇到意外事件，比如失业了，生大病了，那时再背上一大笔债务，就会很吃紧了。
如果你已经50岁以上了，孩子们都大了，房贷也处于可控制的状态，那么，这种方法就是非常好的。
但对于40岁以下的人来说，一般人更愿意快快地还清房贷。从理论上来计算，只还利息，而将余钱存入养老金账户的做法多数情况下会获得更多的收益。但同时也还有些非财务因素需要考虑。比如有的人喜欢“无债一身轻”的感觉。对越年轻的人，这种感觉越重要。
更为温和的战略
墨尔本财务顾问公司Cameron Walshe的财务顾问Paul Moran说，如果以上方案显得太激进了，可以考虑更长期的按揭，比如三十年期的，而不是二十年期的，这样供款额也能减少，虽然幅度不大，但同时你也可以积累你的养老金。
根据Moran的计算，一名45岁的购房人如果贷一笔十五年期的按揭，到60岁时，他会比贷三十年按揭并将余钱存入养老金的另一名同样年龄的购房人少积累$15.8995万元的财富。
他说：“我会建议人们仍然采用本息一起还的方法，但却可以加长按揭的时间。”
他还说，他只建议那些已经拥有相当资产，并且负债额不超过60%的人士采用这种方法。而且一定要上收入保险。
另外，这种方法也要求养老金的长期收益率能达到8%，也就是说，你选择的养老金必须是高增长的基金。
Deloitte公司的税务伙伴Peter Kennedy也对还房贷/存养老金这两种方法作了比较。如果每年存$2万（可扣税）到养老金中，十年以后，这笔钱会变为$22.9032万，并产生出一年$16032元的税后年退休收入。而这$2万如果用来还房贷的话，只相当于每年产生出$13373元的“收入”。这笔“收入”其实是减少债务所节省下来的利息支出。
Kennedy说：“我必须承认，计算结果出来时，我自己都有些吃惊。”这并不仅仅是一个财务结果的问题。人们可能更担心利率会继续上涨，但如果你有一定的资产，不打算将家具等东西更新换代，工作也相对稳定，那么这是一个值得考虑的选择。
房价会受到影响吗？
另一个需要考虑的因素是，如果大家都一窝蜂的将房贷的钱存入养老金，房屋的价格会不会因此受到影响？专家们说，这种情况不会发生，除非人们改变购买行为，比如买更小的房屋。
麦觉理银行房产研究主任Rod Cornish说：“人们选择暂不还房贷本金的行为不会降低房屋的价格。我看不到它对房价会有任何影响。但它对房产市场可能会有影响，因为人们可能会将钱投入养老金，而不是购买投资房。”
BIS Shrapnel房产分析师Angie Zigomanis持相同的观点。他说，大多数人不会为了需要把钱存入养老金而买更小的房子，他们只不过会选择更长的按揭期。
多年来，我们头脑里已经被财务顾问灌满了这样的理论：最好的理财方式就是以最快的速度还清一切不能抵税的债务。对大多数人来说，“不能抵税的债务”，就是房屋按揭。
将所有余钱都用来还房贷会使需要支付的利率降低，并且产生出相当于你所支付的房屋按揭利率（目前为7.5%左右）的无风险净税后回报。而且，当你卖出自住房时，所有资本增值都是免税的。
不过，这种情况现在有些不同了。去年五月，联邦预算部宣布了改革养老金的议案，任何60岁以上人士在取出养老金时不必纳税。原来所称的“合理的收益”上限也取消了，每人每年最多可存5万到自己的养老金账户中，而且这笔钱可以从税前收入中扣除。自雇人士每年也可最多付5万到自己的养老金账户，这笔钱也可以或100%的免税。如此一来，养老金已经成为一个非常有竞争力的金融品种，尤其是对45岁以上，以及那些缴纳高税率养老金的人士。因为还房贷的钱只能从税后收入中走，而放入养老金账户的钱可以从税前收入中走，这样就享受了免税。资金存入养老金时，只需要交纳15%的手续费。投资收益的部分，也只需要交15%的税。
因此，有的财务顾问已经开始建议他们的客户，除了交纳最低限度的供房款外，不要再多还房贷。余下来的钱应该存入自交税前养老金（salary sacrifice），或者可抵税的养老金（tax deductible super contributions）中。当你到了退休年龄时，你可免税取出部分养老金，一次性付清房款。这样操作下来时，你会净赚一笔。
风险何在？
不过，这其中也有另外一些必须考虑的因素：存入养老金账户的钱再也不能动了，对有的人来说，那会是很多年。而现在许多按揭品种允许你在需要的时候取回你多付的房贷款。还有的人愿意拥有那种已经还清房贷，无债一身轻的感觉，尤其是当临近退休时，人们更喜欢有这种安全感。
还有，如果利率继续上升，或者税率下降，这种将余钱存入养老金的策略的优越性也会大大降低。也许，最大的风险在于财务顾问们所称的“政策风险”，也就是说，政府可能会改变游戏规则。
麦觉理银行的分行长David Barrett说：“第一，不到一定条件时，养老金是不能取出的，比如，对年龄超过55岁的，必须是永久性退休，对年龄超过60岁的，必须是被中止工作合同，或年龄必须达到65岁。除非满足了以上任何一个条件，否则养老金是不能取出的。而超额支付的房贷款，却更容易取出来。”
Barrett还说，你离能取出养老金的年龄越远，你的风险就越大。“以后的政府说不定会不顾人民的反对而改变政策，比如，在你取出养老金时让你交更高的税。还有，将来政府说不定会降低税率，在这种情况下，先还房贷就更合算了。”
不比不知道，一比吓一跳
不过，在考虑以上因素后，Barrett作了以下对比计算：假如甲和乙两人每年各拿出$1000元来，一人放入养老金账户，另一人用来还房贷，他们俩的工资税率都是相对较低的31.5%，十年以后，将这$1000元放入养老金账户的人，会比另外一个人有更多的收益。
Asteron技术服务部经理Louise Biti作了以下的计算，最后得出的结论是：对任何收入高于$2.5万的人来说，将还房贷的钱投入养老金都更划算：
比如，对一份十年期的$30万的按揭，在利率为7.5%的情况下，每两周需支付供房款$1637元。如果将这份按揭转为只还利息不还本金的贷款品种，每两周只需还$865元，这样就移出来$1126元（税前值，假如税率为31.5%），也就是说，每两周可提$1126元放入养老金账户。
根据Biti的计算，假如去掉各种费用和税收后的养老金净收益是每年7%，减去15%的存入费，再加上节税的收入，十年后，养老金账户中会有$36.8万。如果你这时已经到了60岁，可以取出养老金了，你可以取出来30万，一次性付清你欠的房款的本金，把房贷统统还光，那么你还剩下$6.8万。也就是说，这种方法比原来按部就班的还房贷，要多出$6.8万的收入来。
对于按41.5%的税率纳税的人士来说，用这种方法更加合算，因为这相当于每两周能“解放”出$1319元来。这样，十年以后，养老金账户里会有$43.1万元，比原来的方法多出$13.1万来。
如果购房人只有40岁，房屋按揭是二十年期的，那么用这种方法会获得更大的收益。
对一个二十年期的利率为7.5%的30万的按揭，一位40岁的工资税率为31.5%的购房人采用只还利息，并将多出来的钱存入养老金的办法，二十年后，他的账户里会有$109.1986万元，再取出$30万还清房贷的同时，他可以净得$79.1985万。
如果这名40岁的购房人在前十年的时间里连本带息地还房贷，而在后十年时间里将相同数量的钱存入养老金账户，那么当他到60岁时，除了拥有一座已经付清的房子外，他还会拥有养老金账户中$73.8825万元。
你喜欢哪种感觉？
然而，这样做也是有风险的。时间越长，风险越大，而且结果与收入水平也密切相关。另一个风险因素是，钱一旦放入养老金，就成“死钱”了，不到时间取不出来。假如遇到意外事件，比如失业了，生大病了，那时再背上一大笔债务，就会很吃紧了。
如果你已经50岁以上了，孩子们都大了，房贷也处于可控制的状态，那么，这种方法就是非常好的。
但对于40岁以下的人来说，一般人更愿意快快地还清房贷。从理论上来计算，只还利息，而将余钱存入养老金账户的做法多数情况下会获得更多的收益。但同时也还有些非财务因素需要考虑。比如有的人喜欢“无债一身轻”的感觉。对越年轻的人，这种感觉越重要。
更为温和的战略
墨尔本财务顾问公司Cameron Walshe的财务顾问Paul Moran说，如果以上方案显得太激进了，可以考虑更长期的按揭，比如三十年期的，而不是二十年期的，这样供款额也能减少，虽然幅度不大，但同时你也可以积累你的养老金。
根据Moran的计算，一名45岁的购房人如果贷一笔十五年期的按揭，到60岁时，他会比贷三十年按揭并将余钱存入养老金的另一名同样年龄的购房人少积累$15.8995万元的财富。
他说：“我会建议人们仍然采用本息一起还的方法，但却可以加长按揭的时间。”
他还说，他只建议那些已经拥有相当资产，并且负债额不超过60%的人士采用这种方法。而且一定要上收入保险。
另外，这种方法也要求养老金的长期收益率能达到8%，也就是说，你选择的养老金必须是高增长的基金。
Deloitte公司的税务伙伴Peter Kennedy也对还房贷/存养老金这两种方法作了比较。如果每年存$2万（可扣税）到养老金中，十年以后，这笔钱会变为$22.9032万，并产生出一年$16032元的税后年退休收入。而这$2万如果用来还房贷的话，只相当于每年产生出$13373元的“收入”。这笔“收入”其实是减少债务所节省下来的利息支出。
Kennedy说：“我必须承认，计算结果出来时，我自己都有些吃惊。”这并不仅仅是一个财务结果的问题。人们可能更担心利率会继续上涨，但如果你有一定的资产，不打算将家具等东西更新换代，工作也相对稳定，那么这是一个值得考虑的选择。
房价会受到影响吗？
另一个需要考虑的因素是，如果大家都一窝蜂的将房贷的钱存入养老金，房屋的价格会不会因此受到影响？专家们说，这种情况不会发生，除非人们改变购买行为，比如买更小的房屋。
麦觉理银行房产研究主任Rod Cornish说：“人们选择暂不还房贷本金的行为不会降低房屋的价格。我看不到它对房价会有任何影响。但它对房产市场可能会有影响，因为人们可能会将钱投入养老金，而不是购买投资房。”
BIS Shrapnel房产分析师Angie Zigomanis持相同的观点。他说，大多数人不会为了需要把钱存入养老金而买更小的房子，他们只不过会选择更长的按揭期。
